Предыдущий год убил всякую надежду на то, что жилье хотя бы по случаю кризиса станет доступнее. Эксперты вроде бы через одного обещали обвал цен. Но вместо него... В среднем по России квартиры за 2020-й подорожали на 12%, новостройки — более чем на 20%. Тут и льготная ипотека не поможет.
2021 год принес новые ожидания. Программа льготной ипотеки заканчивается к 1 июля. И, скорее всего, продлевать ее будут только в «бедных» регионах. И что будет тогда? Может, наконец-то случится обвал цен?
Спецы нынче с прогнозами осторожничают. «Мы сами не понимаем, откуда люди достают столько денег и зачем они скупают новостройки где-то на окраине по сумасшедшим ценам, - пошутил в разговоре с корреспондентом «КП» один из риелторов. - По уму и по науке о рынке к лету спрос уже точно должен иссякнуть — но когда у нас что-то происходит по науке или по уму?!»
Тем не менее эксперты назвали несколько условий, при которых цены на жилье в России могли бы пойти вниз — или хотя бы прекратить расти.
Условие 1. Перестанет падать рубль
Этот момент для цен на недвижимость специалисты считают даже более важным, чем судьбу программы льготной ипотеки на новостройки.
- Надо, чтобы изменились ожидания у населения. Это самый существенный момент. Сейчас ожидания панические - что рубль будет дальше обесцениваться и все продолжит дорожать. В такой ситуации люди стремятся вложить побольше денег во что-то полезное и понятное. Все, кто может, - покупают недвижимость, - утверждает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. - Пока рубль будет падать к основным валютам и пока будет расти инфляция, даже окончание программы льготной ипотеки не вызовет снижения цен на жилье.
Условие 2. Вырастут банковские ставки
- Есть вероятность, что в связи с усилением инфляции Центробанк продолжит повышать ставку (23 апреля ЦБ поднял ключевую ставку с 4,5% до 5% - прим. ред.). К концу года диапазон 5,5-6% вполне реальны, - считает главный экономист информационно-аналитического центра TeleTrade Марк Гойхман. - ЦБ стремится устанавливать ключевую ставку выше темпов роста потребительских цен, а они составили 5,79% в марте 2021 года, по данным Росстата. Соответственно, повысятся проценты по вкладам, что остудит рынок недвижимости.
Упавшие проценты по банковским депозитам эксперты называли как одну из причин случившегося в этом году квартирного ажиотажа. Копить под 3-4 процента? Да это издевательство! Надо что-нибудь купить прямо срочно, тем более льготную ипотеку дают.
При повышении ставки ЦБ подорожают не только вклады, но и ипотека. А если еще и льготная ипотека на новостройки закончится?
- Квартиры могут подешеветь при ставках по ипотеке выше 10-12%, -прогнозирует коммерческий директор «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин.
Условие 3. Строить станут больше
- Наращивание объемов предложения не менее чем на 35-40% могло бы привести к стабилизации на рынке новостроек и, возможно, к небольшому снижению цен в некоторых районах. Но темпы жилищного строительства пока не позволяют этого. Сказываются общие экономические проблемы, а также излишние административные процедуры в отрасли, - говорит заместитель директора по продажам группы компаний «Гранель» Сергей Нюхалов.
Нацпроект «Жилье и городская среда» вроде бы и предполагает увеличение темпов строительства — до 120 млн кв.м. к 2030 году. Но застройщики приводят кучу причин, почему они не станут активнее строить без роста цен — а если спрос упадет, просто свернут часть новых проектов. Общий смысл аргументов: пусть государство и банки перестанут грабить нас, тогда мы перестанем грабить граждан.
- Чтобы было реально увеличить объемы строительства, надо снижать финансовую нагрузку на застройщиков, - объясняет вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. –Упразднить дополнительные, скрытые, комиссии банков, развивать механизмы финансирования со стороны государства инженерной, социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры.
Условие 4. Роста доходов не будет
- В последний год мы видели уникальную картину: на фоне падения экономики и доходов населения недвижимость дорожала. Но льготная ипотека заставила взять ипотеку в 2020 тех, кто планировал это сделать в 2021, 2022 или 2023 году. Такой сдвиг приведет к снижению как количества, так и качества заемщиков в будущем, - размышляет президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич. - На горизонте у нас пока не предвидятся великие экономические свершения, вероятно, наша экономика будет расти темпами ниже среднемировых. Соответственно, неоткуда будет взяться и особому росту доходов населения.
Иными словами, без роста экономики деньги на квартиры у граждан когда-нибудь все же закончатся. Тем более, что ставки по ипотеке явно больше пока падать не будут.
- Мы ожидаем, что в ближайшее время на рынок вернется огромный объем купленных в прошлом году квартир, - прогнозирует руководитель службы продаж Яндекс.Недвижимости Евгений Белокуров. - Люди зачастую брали жилье в ипотеку на фоне снижения курса рубля и льготных условий кредитования. Сейчас некоторые из них поняли, что не могут потянуть ипотеку и хотят продать недвижимость. Объем таких предложений на рынке может стать беспрецедентным. Поэтому мы предполагаем, что темпы роста цен замедлятся уже в ближайшее время. Но надеяться на их снижение пока не стоит.
РЕЗЮМЕ
Летом цены могут немного просесть, но обвала не ждите
- Все-таки основной сценарий, на который мы ориентируемся — летом, то есть уже месяца через полтора, рост цен закончится, начнется стагнация, - говорит член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев. - Даже, возможно, будет небольшое проседание стоимости квартир — с последующим небольшим ростом осенью или под Новый год. Скорее всего, все будет происходить именно такими волнами.
По словам эксперта, возможен и другой сценарий — рост цен дальше. Но для этого должно что-то случиться - обострение ситуации на Украине, резкое падение цен на нефть и т. п. - что-то, что может опять вызвать обвал рубля.
- Реакция на такие вещи у нас совершенно однозначная — люди бегают с сумасшедшими глазами и пытаются что-то купить, включая недвижимость, - констатирует Вихлянцев. - Какое уж тут снижение цен…
0
12.00
