Строительная отрасль России несколько лет находится на подъеме – в эксплуатацию вводят до 100 млн кв. м жилья ежегодно. Однако при ближайшем рассмотрении ситуация далека от стабильности, а в среднесрочной перспективе нельзя исключать спада деловой активности. С какими проблемами столкнулись застройщики и ждать ли снижения цен на недвижимость?
Согласно заявлению главы Минстроя Ирека Файзуллина, в 2024-м объемы строительства жилой недвижимости снова превысят 100 млн кв. м. Отрасль уверенно развивается шестой год подряд: в 2019-м было сдано в эксплуатацию 82 млн кв. м жилья, в 2020 году – 82,2 млн кв. м, в 2021-м – 92,6 млн кв. м, в 2022-м – 102,7 млн кв. м, в 2023-м – 110,4 млн кв. м.
В основе успехов – методичная работа федерального правительства и властей регионов по реализации Национального проекта «Жилье и городская среда», утвержденного в декабре 2018-го и предполагающего введение в строй к 2030 году более 1 млрд кв. м жилья. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в настоящее время задача выполнена примерно наполовину. Почти 21,2 млн семей смогли улучшить жилищные условия: приобрели квартиру, построили собственный дом, переехали из аварийного жилья или их дом капитально отремонтировали.
Хотя 2024-й – последний год действия нацпроекта «Жилье и городская среда», работа в этом направлении продолжится. Правительство подготовило Национальный проект «Инфраструктура для жизни», который включает в себя мероприятия по комплексному развитию населенных пунктов: жилищное строительство, формирование транспортной и энергетической инфраструктуры больших и малых городов, сельских поселений на всей территории РФ.
Впрочем, достижение отдельных целевых показателей в сроки, определенные документом, может быть затруднено. Замглавы Минстроя Никита Стасишин отмечает, что в 2025 году и первом квартале 2026-го объемы ввода многоквартирных домов сохранятся на высоком уровне, но через 2,5−3 года возможен спад, так как застройщики не спешат с запуском новых проектов.
Аналогичной точки зрения придерживается генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко. По его наблюдениям, многие девелоперы, даже имея на руках разрешения на строительство объектов, предпочитают взять паузу. С учетом стандартных сроков возведения многоэтажных жилых комплексов через 2–3 года это неизбежно отразится на количестве квадратных метров жилья, сдаваемых в эксплуатацию.
По логике, сокращение предложения на рынке недвижимости при сохранении спроса удержит цены на новостройки, достигшие заоблачных вершин, от снижения. Напомним: если в 2019 году квадратный метр стоил в среднем 64 тыс. руб., то в середине осени 2024-го – уже 171 тыс. руб. (рост почти в 2,7 раза). Несложно подсчитать, что двухкомнатная квартира общей площадью 50–55 кв. м сегодня обходится новоселам в 8,8–9 млн руб., а приобретенная в ипотеку – в полтора-два раза дороже.
Однако Ирек Файзуллин недавно заявил, что цены уже пошли вниз, так как более 60% квартир в новостройках не продано. Министр полагает, что строительным компаниям придется регулировать ситуацию и реализовывать неликвид со скидками, чтобы обеспечивать финансовый поток.
Зачем миллионерам ипотечная кабала
Эксперты Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ в ноябре представили материал «Деловой климат в строительстве в III квартале 2024 года», в котором проанализировали трудности, переживаемые отраслью. Так, 32% строительных организаций оценили уровень портфеля заказов «ниже нормального». 21% опрошенных заявили о сокращении физического объема строительно-монтажных работ, а 16% – о снижении количества заключенных новых договоров. Ситуацию усугубляет тот факт, что кредитная активность застройщиков опустилась до минимальных значений. Этот индекс по итогам третьего квартала составил 99,3% против 100,5% в четвертом квартале 2023 года.
«Методология выявления мнений респондентов и состав задаваемых вопросов, к сожалению, не позволяют сделать релевантные прогнозы о перспективах состояния делового климата в строительной отрасли на период далее 2024 года. Вместе с тем можно с достаточно высокой уверенностью утверждать, что отрасль, начиная примерно с 2025 года, ждет заметное охлаждение деловой активности в крупнейшем сегменте подрядной деятельности – жилищном строительстве», – предупреждают авторы исследования.
Предпосылки к этому возникли прежде всего из-за отмены с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки. Ставка по жилищным кредитам на уровне 23–26% приводит к тому, что заемщики за 4–5 лет должны заплатить фактически двойную цену за квартиру. Ежемесячный платеж может достигать 150–180 тыс. руб., и снизить его за счет частичного досрочного погашения едва ли получится: на это не остается свободных денег.
При таком раскладе коммерческие банки, стремясь свести к минимуму риски невозврата, будут кредитовать лишь тех, кто имеет стабильно высокий легальный доход. Зарплаты же в размере 300–360 тыс. руб. в месяц получают не более 2–2,3% работающих россиян. Таким образом, количество заявок на ипотеку уже по этой причине существенно снизится.
Большие поглотят маленьких
Два других фактора, также формирующих негативный тренд, – высокая и продолжающая расти ставка по длинным кредитам для бизнеса и кадровый голод в отрасли на фоне сохраняющейся неопределенности с притоком трудовых мигрантов, отмечают эксперты Центра конъюнктурных исследований. Вдобавок ко всему граждане, что вполне естественно, по возможности предпочитают взять паузу, ожидая новые бонусные программы со стороны государства, девелоперов и банков.
Снижение спроса на новостройки прогнозируется на уровне 20–30%, что чревато банкротством слабых в финансовом отношении фирм, активы и пассивы которых в итоге выкупят более крупные игроки. Таким образом, история обманутых дольщиков едва ли повторится. Однако после волны слияний и поглощений оставшиеся на рынке девелоперы будут стремиться удерживать цены на новостройки максимально близко к нынешнему уровню. Дисконт если и будут предоставлять, то в редких случаях, выходя на сделки с клиентами, готовыми к покупкам.
Для больших компаний, которые традиционно берут на себя основные объемы жилищного строительства в РФ, снижение цены на квадратный метр на 10–15% (примерно на 17–27 тыс. руб. с нынешних 171 тыс.) допустимо только в виде акций, причем действующих достаточно короткий период. «При полученной за последние 2–2,5 года стопроцентной ценовой доходности это не "катастрофа", а некоторое неудобство», – подчеркивают аналитики центра.
Еще один тревожный нюанс: ранее многие компании привлекали кредиты по так называемой плавающей ставке, которая почти полтора года перманентно растет вслед за ключевой ставкой ЦБ. В результате сейчас бизнес не может позволить себе брать новые длинные кредиты на инвестиционные и модернизационные цели. При ключевой ставке на уровне 21% ставка по коммерческому кредиту в размере 25–27% годовых является для строительных фирм практически запретительной.
Рентабельность строительно-монтажных работ и услуг в строительстве остается одной из самых низких среди базовых отраслей отечественной экономики. По данным Росстата, в первом полугодии она составляла всего 7,9%, при том что доля убыточных строительных организаций достигла 25,2%. В этих условиях «отбивать» взятый осенью 2024 года кредит под 27% годовых, пытаясь еще и выйти хотя бы в минимальную прибыль, – задача практически нерешаемая, резюмируют авторы исследования.
Что толкает цены вверх
Руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина признает, что 2024 год на рынке недвижимости выдался особенно турбулентным. Условия по ипотеке продолжили ухудшаться, спрос на новостройки падает, и дно еще не достигнуто.
Аналитики предлагают разные сценарии развития российского рынка недвижимости, некоторые из них достаточно пессимистичны. Диапазон ожидаемого сокращения количества сделок достаточно широкий: от «тревожных» 19% (в годовом выражении) до совсем уж «драматичных» 35%. «Тем не менее цены на новые квартиры пока идут вверх. Сказывается рост себестоимости строительства: дорожают стройматериалы и проектное финансирование, нарастает дефицит рабочей силы, влияет высокая инфляция в экономике. Постепенно снижается количество новых проектов. В этих условиях рынок пытается найти баланс», – объясняет эксперт.
По мнению Родиной, в следующем году при условии отсутствия резких валютных скачков или ухудшения геополитической обстановки в принципе можно надеяться на замедление темпов удорожания квадратного метра жилой недвижимости. Однако цены на новостройки все равно плавно продолжат идти вверх.
Основной вклад будет вносить инфляция, прогнозные значения по которой недавно скорректировал ЦБ (14–16% в 2025 году, 10–11% в 2026-м, 7,5–8,5% в 2027-м), уверена эксперт. Влияние, безусловно, окажет и рост издержек строителей, который выражается в перманентном увеличении стоимости стройматериалов (за 11 месяцев 2024 года они подорожали на 11%), а также затрат на фонд оплаты труда на фоне сохраняющегося дефицита кадров.
По мере снижения регулятором ключевой ставки – а рано или поздно цикл смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) начнется – спрос на новостройки постепенно восстановится. Кроме того, часть инвесторов, «прокрутив» свободные деньги на банковских депозитах, по окончании срока и при ухудшении условий по вкладам снова обратят внимание на жилую недвижимость. Что бы ни говорили, но этот актив в меньшей степени подвержен обесцениванию, считает Елизавета Родина.
Если рассматривать ситуацию на московском рынке недвижимости – крупнейшем в РФ, то расклад, по мнению эксперта, примерно такой. В сегменте жилья комфорткласса логично ожидать не столько стагнации цен, сколько небольшой коррекции вверх. Собственно, удорожание уже наблюдается с июля. Основную поддержку спросу на объекты комфорткласса по-прежнему оказывает семейная ипотека (доля сделок к середине осени составила 66%).
Бизнес-класс – второй сегмент по объему предложения на столичном рынке новостроек. Здесь рост цен в перспективе замедлится, однако не остановится. Елизавета Родина считает, что цены на высокобюджетное жилье (премиум и элитное) будут плавно двигаться вверх не только из-за инфляции, но и роста издержек девелоперов, в том числе из-за продолжающегося удорожания отделочных материалов и инженерного оборудования.
Почему банки не любят скидки
«Застройщики продолжают предлагать акции и скидки, но массового изменения цен не наблюдается, поскольку по-настоящему честные скидки могут предлагать очень немногие компании, – говорит эксперт. – И эти скидки менее привлекательны, чем номинально заявленные 20–35%. Перед тем как их ввести, застройщики поэтапно повышают цены, чтобы потом дисконт для покупателей выглядел более внушительным».
Кроме того, сейчас продажи новостроек курируют банки, которые кредитуют стройку и контролируют процесс наполнения эскроу-счетов. Уже по этой причине у девелоперов не получится снизить ценник по собственному почину. Без согласования такое решение наверняка повлечет санкции со стороны кредитной организации. При этом договоренности и уступки с обеих сторон не исключены, учитывая сложную ситуацию на строительном рынке, признает Елизавета Родина.
Предстоящие изменения в ипотечной сфере также отразятся на спросе и предложении нового жилья. С 1 января 2025 года вводится «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» (ипотечный стандарт), который серьезно ужесточит условия кредитования, напоминает эксперт. В частности, заем не должен превышать 80% от справедливой стоимости жилья. Сумма может быть и больше, но с оговорками про поручительство и дополнительное обеспечение. Срок кредита теперь не более 30 лет, взять его смогут мужчина 35 лет и моложе или женщина 30 лет и моложе, так как на момент погашения им должно быть меньше 65 и 60 лет соответственно.
С 1 июля 2025-го банки не смогут предлагать заемщикам более низкую ставку по ипотечному кредиту за дополнительную плату. Следовательно, этот вариант снижения размеров ежемесячных платежей, что позволяет уменьшить долговую нагрузку на заемщиков, работать уже не будет.
«Говоря о перспективах отрасли, важно понимать, что ключевая ставка 21%, с которой мы сейчас живем (а на декабрьском заседании совета директоров Банка России она, скорее всего, будет снова поднята), делает стоимость заемных денег очень высокой. Это ограничивает не только развитие, но и текущие бизнес-процессы в строительстве», – считает Елизавета Родина.
Закономерно, что девелоперы сегодня пересматривают свои финансовые модели и проводят аудит портфелей заказов, исходя из задач и целей бизнеса, продолжает эксперт. При этом известно, что именно кризисы открывают бизнесу дополнительные возможности, дают импульсы к развитию. Похоже, что правило начинает работать. Несмотря на все проблемы, на рынке новостроек заметны признаки оживления. Это означает, что пришло время кому-то продавать, а кому-то покупать проекты. «Окно входа» для строительства в Москве для региональных девелоперов открылось еще больше, полагает Елизавета Родина. Другое дело, готовы ли они воспользоваться шансом и реализовать свои амбициозные планы. Впрочем, делать прогнозы на турбулентном рынке новостроек – дело сложное и неблагодарное. Для эксперта очевидно, что впереди у застройщиков еще один непростой год.
От них однозначно потребуется креативность, чтобы решить проблемы. Компании будут придумывать новые схемы продаж жилья в новостройках, чтобы снизить стоимость обслуживания заемных средств. Также можно ждать интересные акции и оригинальные идеи рекламных кампаний.
«Нет сомнений в том, что 2025 год пройдет в активной борьбе за внимание и кошелек потенциального покупателя. И, конечно, все будут ждать снижения ключевой ставки ЦБ, пересмотра ставок по проектному финансированию, а также реальных инициатив, программ и мер по поддержке строительной отрасли со стороны государства», – подчеркнула Елизавета Родина.
0
44.25
