Это, конечно, никакая не военная тайна: в столичный регион, Москву и Подмосковье, стремятся почти все мигранты. И внутренние - из других регионов страны, и внешние. Здесь работа. Здесь зарплаты. Плотность проживающих на один квадратный километр людей, если даже сравнивать с другими российскими миллионниками, - запредельная.
Но аналитики делают интересное заявление: почти четверть распроданных подмосковных новостроек, где вроде как прошло заселение, пустует. То есть квартиры выкуплены, но в них никто не живет - только что заколоченных окон не хватает. Эксперты заявляют: эти нынешние «пустоты» через годы могут превратиться в гетто, которые начнут обживать трудовые мигранты из республик Средней Азии и Закавказья.
ЛЮДЕЙ СЧИТАЮТ ПО МОБИЛКАМ
В компании oneFactor (занимается созданием программ и алгоритмов для анализа больших данных) подсчитали, что в среднем две из пяти квартир (39%) выкупаются в новостройках «под инвестиции»: 16% в итоге сдаются в аренду, а 23% - те самые пустующие.
OneFactor сводят в своей аналитике информацию по продажам недвижимости в новых ЖК и данные сотовых операторов. Загрузка мобильных сетей в той или иной местности, перемещения абонентов - сейчас это самый надежный способ подсчета человеческих потоков. Так, например, считают «маятниковую миграцию» - утром люди едут из области в Москву (на работу), вечером - обратно (с работы домой).
- Причем мы считали только города ближнего Подмосковья - Химки, Красногорск, Мытищи, Домодедово, Раменское, - говорит пресс-секретарь oneFactor Лина Удовенко. - Возможно, я бы не поверила, что цифра настолько большая, если бы не убедилась на личном опыте. Я живу в микрорайоне Павшинская Пойма в Красногорске. Это очень популярные густонаселенные кварталы с многоэтажными домами. Недавно нам нужно было найти людей для актива дома. В своем подъезде я сама делала поквартирный обход. Выяснилось, что из 60 с лишним квартир в подъезде по факту больше чем в половине никто не живет. Хотя все распродано!
ЗАМЕЩЕНИЕ НАСЕЛЕНИЯ
И при чем тут гетто?
И что плохого, что выкупленная кем-то квартира в новостройке стоит без дела? Захочет владелец - сдаст ее в аренду, захочет - продаст. Его дело!
У некоторых экспертов на этот счет сложная, но довольно реалистичная теория. Объясняют на пальцах. Такого количества пустующих квартир в области еще не было. А возникли они из-за кризиса: с одной стороны, цены вроде как достигли дна, с другой - с деньгами у населения как-то не очень.
- Пустыми стоят в основном квартиры, которые купили на стадии котлована и хотели перепродать после сдачи дома с хорошей прибылью, но не могут, - говорит риэлтор Сергей Кряжев. - Потому что клиентов мало, а выставленных на продажу квартир, наоборот, много.
- Это значит, что в обозримом будущем цены на недвижимость расти не будут, - размышляет социолог Станислав Смирнов. - Поэтому может возникнуть новая тенденция. Относительно недорогие микрооднушки или квартиры-студии начнут потихоньку покупать семьи трудовых мигрантов из Средней Азии. В то же время многие семьи, приехавшие из российских регионов, с улучшением финансового положения будут пытаться продать подмосковную недвижимость и приобрести что-то внутри МКАД. При всех сложностях там получше с инфраструктурой и различными благами для имеющих в Москве постоянную регистрацию.
А дальше, говорят эксперты, в нынешних новостройках будет происходить постепенное замещение населения. Мигрантов внутренних на приезжих из стран СНГ. Не исключено, что действительно возникнет подобие неких гетто по национальному признаку. Мы уже писали, что риэлторы отмечают рост количества сделок с участием граждан Таджикистана. Люди осели, завели бизнес. Хотя раньше эта категория покупателей даже в статистику не попадала.
- При этом нужно оговориться, что гетто в европейском понимании этого слова России не грозит. По крайней мере пока, - говорит тот же Смирнов. - Там мононациональные кварталы из приезжих создаются в районах, где власти раздают социальное жилье для местных бедных или всевозможных беженцев. Но у нас такой практики нет.
ВРЕМЕННЫЕ ПРОЦЕССЫ?
Впрочем, для возникновения некоего подобия гетто необязательно, чтобы эти подмосковные квартиры непременно покупались приезжими. Предложений об аренде квартир стало гораздо больше, чем желающих их снимать. Чтобы квадратные метры не простаивали зря, в квартиранты могут брать кого угодно.
- Если, скажем, население того или иного нового жилого массива даже на 10 - 12% будет состоять из мигрантов, продать или сдать там квартиру станет гораздо сложнее, - считает ведущий эксперт Российского института стратегических исследований при Президенте РФ Игорь Белобородов. - Но в итоге, как мне кажется, все эти процессы - временные. Надо понимать, что у мигрантов такая же психология, как и у россиян. Закрепляя свои позиции на одном месте, они всегда будут стремиться перебираться ближе к Москве. Хотя бы в ближнее Подмосковье. Это очевидно - там больше работы и выше оплата труда. Что касается пустующих новостроек... Да, я сам знаю недавно отстроенные жилые массивы в области, где 50% квартир до сих пор не заселены. Но, на мой взгляд, есть районы, заведомо менее привлекательные для жилья. Из-за проблем с инфраструктурой или транспортом. Но ведь это через какое-то время все равно наладится...
Между тем компания «Миэль Новостройки» составила рейтинг подмосковных городов, в новостройках которых больше всего нераспроданного жилья (см. схему вверху). Предложение на рынке серьезное, и пока непонятно, какого покупателя оно найдет.
0
12.00
